1. Tranh chấp đất đai là gì?

Luật đất đai đã đưa ra khái niệm về tranh chấp đất đai như sau: “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Khi xảy ra tranh chấp đất đai, không chỉ ảnh hưởng đến các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng tới lợi ích của Nhà nước. Điều đó rất có thể gây ra hậu quả về nhiều mặt như phá vỡ mối quan hệ xã hội (giữa các chủ thể tranh chấp), mất ổn định về trật tự quản lý đất đai, thậm chí gây mất trật tự chính trị,…

Các chủ thể tranh chấp đất đai là các chủ thể quản lý và sử dụng đất nhưng không có quyền sở hữu đối với đất đai (Bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai).

Đối tượng của tranh chấp đất đai chính là quyền quản lý, quyền sử dụng, những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai.

2. Hòa giải tranh chấp đất đai có bắt buộc không?

Hòa giải là cách thức giải quyết được Nhà nước khuyến khích nhưng kết quả giải quyết không bắt buộc các bên phải thực hiện mà phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên.

Đối với thủ tục hòa giải, trước hết các bên xảy ra tranh chấp sẽ tự hòa giải với nhau. Pháp luật khuyến khích các bên tranh chấp tự thương lượng với nhau để đưa ra hướng giải quyết phù hợp nhất.

Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định về các trường hợp chưa có đủ điều kiện khởi kiện như sau:

• Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện.
• Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Như vậy, đối với tranh chấp “ai là người có quyền sử dụng đất” thì hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường nơi xảy ra tranh chấp là thủ tục bắt buộc đối với tranh chấp đất đai, nếu không hòa giải sẽ không được khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

3. Các trường hợp không bắt buộc phải hòa giải khi tranh chấp đất đai

Đối với các tranh chấp mà không phải để xác định “ai là người có quyền sử dụng đất” thì thủ tục hòa giải là không bắt buộc, các bên có tranh chấp có thể trực tiếp khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền giải quyết.

4. Trường hợp hoà giải không thành

Trong trường hợp hòa giải không thành thì đối với các tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Đối với các tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì các bên lựa chọn một trong hai cơ quan sau để giải quyết tranh chấp:

• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền;
• Đề nghị UBND cấp tỉnh, cấp huyện giải quyết (tùy từng trường hợp cụ thể).

Trước khi khởi kiện, bạn cần xem xét kỹ về căn cứ, khả năng thắng kiện của mình. Bởi lẽ thời gian tố tụng thường kéo dài gây mất thời gian, công sức cho bạn, không kể chi phí về án phí…

5. Các bước giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giải

Bước 1: Tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hoà giải cấp cơ sở tại UBND xã phường..

Bước 2: Các bên không tự hoà giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hoà giải.

Bước 3: Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

• Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân;
• Thu thập tài liệu, chứng cứ do các bên cung cấp;
• Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hoà giải.

Bước 4: Tổ chức cuộc họp hoà giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền, nghĩa vụ liên quan.

• Việc hoà giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt.
• Trường hợp một trong các bên vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Bước 5: Kết quả hoà giải phải được lập thành biên bản và phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hoà giải, các thành viên tham gia phải đóng dấu của UBND cấp xã. Đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã.

Bước 6: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hoà giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét, giải quyết. Vẫn phải lập biên bản hoà giải thành hoặc không thành.

Bước 7: Trường hợp hoà giải không thành hoặc các bên tiếp tục thay đổi ý kiến về kết quả hoà giải thì UBND lập biên bản hoà giải không thành và hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

6. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.